费城市人民代表大会常委会关于纠正,蒙特利尔

发文单位:深圳市住宅局

发文标题:深圳市人民代表大会常务委员会关于修改《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的决定 附:第二次修正本

文  号:深住[2002]38号

发文单位:深圳市人大常委会

发布日期:2002-12-25

发布日期:2004-6-25

执行日期:2002-12-25

执行日期:2004-6-25

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

  根据深圳市人民政府办公厅《关于组织修订和重新发布市政府及各工作部门规范性文件的通知》(深府办[2001]98号)的要求,我局对我局及市物业管理委员会和原市房管局2001年12月31日以前制定的规范性文件进行了全面清理,对需要继续执行的规范性文件作了必要的技术性修改。现决定将《深圳市物业管理资质证书管理规定》等11件规范性文件重新发布。我局及市物业管理委员会和原市房管局2001年12月31日以前制定的规范性文件本次未重新发布的,今后不再执行。

  深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议审议了深圳市人民政府关于提请审议《〈深圳经济特区劳务工条例〉等28件法规的修正案》的议案。为贯彻实施《中华人民共和国行政许可法》,决定对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》作如下修改:

深圳市住宅局关于印发《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》的通知 (注1:此原标题为:关于印发《深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定》和《深圳市房屋本体维修基金管理规定》的通知,《深圳市房屋本体维修基金管理规定》废止。)
(1997年4月25日 深住[1997]39号)

  第二十四条中的“持有市住宅主管部门颁发的”修改为“依法取得”。

各有关单位:

  本决定自通过之日起施行。

  为贯彻《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《(深圳经济特区住宅区物业管理条例)实施细则》,我局制定了《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》,现印发给你们,请遵照执行,执行中有何问题请及时报我局。注2(注2:此段原文为:为贯彻《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其《实施细则》,现将《深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定》和《深圳市房屋本体维修基金管理规定》印发给你们,请执行,并将执行情况和有关问题及时报来我局。)

深圳经济特区住宅区物业管理条例(第二次修正)

  深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定

  (1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议第一次修正 2004年6月25日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议第二次修正)

  第一章 总则

  第一章 总则

  第一条 为加强住宅区公用设施专用基金(以下简称专用基金)管理,合理有效地使用专用基金,保障住宅区公用设施重大维修工程项目资金来源,根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称《条例》)及《{深圳经济特区住宅区物业管理条例)实施细则》(以下简称《细则》)和有关政策法规,制定本规定。

  第一条 为加强深圳经济特区(以下简称特区)的住宅区物业管理,明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务,保障住宅区物业的合理使用,维护住宅区的公共秩序,创造良好的生活环境,制定本条例。

  第二条 专用基金的所有权属住宅区全体业主;专用基金的主管部门是市住宅主管部门和区住宅管理部门。注3(注3:此条原文为:第二条 专用基金的所有权属住宅区全体业主和业主管理委员会(以下简称管委会);专用基金的主管部门是市住宅主管部门和区住宅管理部门。(*所有的“业主管理委员会”改为“业主委员会”,“管委会”改为“业委会”,下同))

  第二条 本条例所称住宅区,是指以住宅为主,并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府(以下简称市政府)住宅行政管理部门会同有关部门划定。

  第二章 专用基金的性质和用途

  本条例所称物业,是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。

  第三条 专用基金由开发建设单位在住宅区移交时,按住宅区除地价以外的建设总投资2%的比例,一次性向业委会划拨。注4(注4:此条原文为:第三条 专用基金由开发建设单位在住宅区移交时,按住宅区建设总投资百分之二的比例,一次性向管委会划拨。总投资含地价、公用设施配套费、建造成本。)

  本条例所称业主,是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

  上述投资均以人民币计价。以外币投资的,则按投资拨款当日国家公布的外汇牌价折算成人民币。

  第三条 住宅区的公共场所和公用设施,由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。

  开发建设单位可将专用基金编入工程预算列入开发成本。

  第四条 住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合,属地管理与行业管理相结合的管理模式。

  第四条 专用基金用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区公用设施的重大维修工程(含改造,下同)项目。

  第五条 业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利,并有合理使用房屋和公用设施,维护住宅区公共利益的义务。

  重大维修工程项目的范围包括:

  第六条 市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门(以下简称市住宅主管部门)。

  区内道路(市政道路除外)、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等;文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)。

  各区人民政府住宅行政管理部门(以下简称区住宅主管部门)是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门,对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。

  第二款所列设施不包括产权不属于全体业主共有的物业。

  第七条 各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。

  第五条 重大维修养护项目的标准:

  第八条 物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施管理。

  (一)区内道路路面、路基严重损坏,造成无法通行的;

  物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。

  (二)路灯线路需要改造或重新敷设的;

  第二章 业主大会及业主委员会

  (三)沟、渠、池、井壁(面)出现严重断裂或破损的;

  第九条 住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的,开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门,区住宅主管部门应在接到通知之日起六个月内召集第一次业主大会,选举产生业主委员会,开发建设单位应当协助召集业主大会。

  (四)园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造的;

  分期开发的住宅区,经已入住的过半数投票权的业主申请,区住宅主管部门可以召集临时业主大会,在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。

  (五)文化娱乐体育场所需改造、改建或因房屋的基础倾斜造成裂缝或因结构等原因造成柱、梁、板墙、裂缝或严重损坏的;

  第十条 业主大会由本住宅区的业主组成。

  (六)停车场、连廊、自行车房(棚)需更新、改造、改建的;

  业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会,不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。

  (七)地下排水管网大修、更新、改造等;

  第十一条 业主大会由业主委员会负责召集,并每年至少召开一次。业主委员会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。

  上述范围以外的重大维修工程项目由市住宅主管部门确定。

  经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议,业主委员会应在接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主大会;逾期未召集的,由提议的业主向区住宅主管部门申请,区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。

  第六条 高层住宅区专用基金30%用于本体外公用设施;另70%用于本体共用设施的重大维修工程项目。

  第十二条 业主大会的决定,由出席会议的业主所投票数的过半数通过。

  多层住宅区内单体高层房屋的专用基金依上述规定按比例划分。

  大会表决可以采用投票方式或者其他方式,各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票;不足十平方米的,五平方米及五平方米以上的计算为一票,不足五平方米的不计票。

  第三章 专用基金的收取

  第十三条 业主大会行使下列职权:

  第七条 开发建设单位应在业委会成立之日起2个月内,按《条例》规定向业主业委会划拨住宅区公用设施专用基金。

  (一)选举、罢免业主委员会的组成人员;

  本办法公布以后建成的住宅区,开发建设单位应在竣工验收前将专用基金直接划拨区住宅管理部门,由区住宅管理部门向建设主管部门出具专用基金收款证明后,建设主管部门进行验收。

  (二)监督业主委员会的工作;

  第八条 开发建设单位在向业委会划拨专用基金时,按规定扣除购买管理用房款和垫支购买商业用房款,其余资金应按本办法规定时间一次性直接汇往区住宅管理部门设立的专用基金帐户。

  (三)听取和审查业主委员会的工作报告;

  第九条 开发建设单位提供的商业用房从出租的第一年起,每年应将经费收入的30%用于回收垫支购房的专用基金,并由物业管理公司每3个月向区住宅管理部门结算移交一次,划入专用基金专用帐户,直至全部回收完毕。

  (四)决定住宅区内关于业主利益的重大事项;

  专用基金不属于业委会或物业管理公司的经营收入。

  (五)修改业主公约;

  第四章 专用基金的使用与管理

  (六)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

  第十条 专用基金由物业管理公司根据业委会的决定使用。

  (七)批准业主委员会章程。

  业委会和物业管理公司不得以任何理由和形式,将专用基金用于《条例》及《细则》规定以外的用途。

  第十四条 业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员会中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员。

  第十一条 专用基金的支出,除用于垫支购买商业用房款项并按本办法第九条规定限期回收外,用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时,只能使用基金的增值部分,如增值部分不足,从管理费积累中垫支或由业主分摊。

  业主委员会委员的数额一般为十一至十七人,经业主大会决定可以适当增减,但最低不得少于五人。

  第十二条 物业管理公司根据本办法规定需要使用专用基金时,应向业委会提供以下材料:

  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。

  (一)法定代表人签字盖章的使用申请;

  业主委员会聘请执行秘书一至二名,负责处理业主委员会日常事务。

  (二)该项目有关图纸、预算资料;

  第十五条 业主委员会应当制订章程。业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制订,并经业主大会批准。

  (三)施工承接单位或人员的资质资料。

  第十六条 业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起十五内,报所在地的区住宅主管部门备案。

  第十三条 业委会应在接到物业管理公司使用申请后14日内召集业主大会审议。同意使用的,向区住宅管理部门报送有业委会主任、物业管理公司法定代表人共同签字的《住宅区公用设施专用基金使用申请表》。

  第十七条 业主委员会每届任期三年,业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员为兼职,业主委员会主任可以为专职。

  区住宅管理部门应在接到申请表后14日内完成审批并将款项划拨到物业管理公司帐户。业主大会不同意物业管理公司使用申请的,业委会应将不同意意见书面通知物业管理公司。

  业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集,并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会召开会议时,可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。

  第十四条 业主大会不同意使用专用基金,物业管理公司认为有充足理由或该项目实施与否涉及国家或地方城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的,可向市住宅主管部门提出复议,经市住宅主管部门审议同意的,业委会必须执行。注5(注5:此句原文为:经市住宅主管部门审议,经审议同意其中请的,管委会必须执行。)

  第十八条 业主委员会向业主大会负责并报告工作。

  业委会拒不执行的,由区住宅管理部门将该项目专用基金直接划拨给物业管理公司使用并通知业委会。业委会可在划拨前召集业主大会并根据业主大会决议对市住宅主管部门的决议提请行政复议。

  第十九条 业主委员会行使下列职权:

  第十五条 业委会有权监督使用专用基金的重大维修工程项目的施工质量,并按工程要求进行验收。如出现材料浪费、返工等原因造成资金不足,业委会不再追加专用基金,由物业管理公司或施工单位承担责任。

  (一)召集和主持业主大会;

  第十六条 专用基金由区住宅管理部门设立专门帐户管理。

  (二)审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;

  区住宅管理部门不得擅自动用专用基金,对业委会正常使用专用基金不得干涉,应严格按使用审批程序审查无误后方可支出。

  (三)采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理,并与其订立、变更或解除委托管理合同;

  区住宅管理部门可将暂不需要支出的专用基金以保值储蓄方式存入银行,储蓄的期限和所余数额应保障专用基金的日常开支。

  (四)审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目;

  第十七条 专用基金的收支帐目,由业委会、物业管理公司每3个月张榜公布一次。

  (五)审议住宅区物业管理服务费的收费标准;

  区住宅管理部门对代管的专用基金收支帐目,应每年向市住宅主管部门备案一次。

  (六)监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。

  第十八条 住宅区业主、承租人和其他非业主使用人,对专用基金的收支帐目可以提出质询,业委会和物业管理公司应在收到质询后7日内予以答复;也可以直接向区住宅管理部门、市住宅主管部门投诉,区住宅管理部门和市住宅主管部门应在收到投诉后20日内处理。

  前款第(三)、(四)、(五)项规定的事项,应当经业主大会批准。

  第五章 法律责任

  业主委员会根据本条第一款第(三)项的规定实施公开招标有困难的,可以委托市、区住宅主管部门实施。

  第十九条 开发建设单位、业主委员会、物业管理公司违反本规定的,由市、区主管部门根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《<深圳经济特区住宅区物业管理条例>实施细则》规定的条款处罚。注6(注6:此条原文为:第十九条 区住宅管理部门有下列行为之一的,市住宅主管部门可责令限期改正,造成损失的,责令赔偿并追究主管人员和责任人员行政责任:

  第二十条 业主委员会履行下列义务:

  1、擅自动用专用基金挪作它用;

  (一)执行业主大会的各项决定;

  2、末按审批程序和要求支付专用基金。)

  (二)遵守和履行物业委托管理合同;

  第二十条 (此条废止)注7(注7:此条原文为:第二十条 开发建设单位未按本办法第八条规定执行的,市住宅主管部门应当责令其限期履行。在规定的时间内仍不履行的,市住宅主管部门可申请人民法院强制执行,并有权要求开发建设单位按每日3‰支付延期付款滞纳金。)

  (三)不得从事各种投资和经营活动;

  第二十一条 (此条废止)注8(注8:此条原文为:第二十一条 物业管理公司有下列行为之一的,管委会有权予以制止并要求其限期改正,逾期不改正的,管委会可以终止委托管理合同:市住宅主管部门可对其分别给予警告、责令限期改正、吊销《物业管理资质证书》或降级;造成业主损失的,还应承担赔偿责任:

  (四)对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。

  1、将专用基金用于《条例》、《细则》及本规定所列项目以外的用途:

  第二十一条 业主委员会决定问题,采取少数服从多数的原则。

  2、未按规定期限公布专用基金收支帐目。)

  第二十二条 业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。

  第二十二条 (此条废止)注9(注9:此条原文为:第二十二条 业委会违反规定第十七条第一款、第十条第二款规定,市住宅主管部门可责令其限期改正,造成损失的,有关责任人员应负赔偿责任。)

  第三章 物业管理公司及其职责

  第六章 附则

  第二十三条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。

  第二十三条 本规定由市住宅主管部门负责解释。

  委托管理合同应当包括以下内容:委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。

  第二十四条 本规定自公布之日起执行。

  委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。

  第二十四条 物业管理公司必须依法取得《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。

  第二十五条 开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理,管理费用由开发建设单位自行承担。

  第二十六条 住宅区开始入住后两年内,开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理;业主委员会在此期间成立的,业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同,并行使本条例规定的各项职责,但不得终止委托管理合同;开始入住两年后,业主委员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理,原开发建议单位在同等条件下可以优先承包管理。

  在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的,由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。

  在开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间,应当接受业主和有关部门的监督。

  第二十七条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理:

  (一)房屋的使用、维修、养护;

  (二)消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;

  (三)清洁卫生;

  (四)车辆行驶及停泊;

  (五)公共秩序;

  (六)市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。

  第二十八条 物业管理公司的权利:

  (一)根据有关法律、法规,结合实际情况,制订本住宅区物业管理办法;

  (二)依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;

  (三)制止违反住宅区物业管理规定的行为;

  (四)选聘专营公司承担专项经营业务。

  第二十九条 物业管理公司的义务:

  (一)以为业主服务为宗旨,注重社会效益、经济效益和环境效益;

  (二)按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理;

  (三)接受业主委员会和业主的监督;

  (四)组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;

  (五)按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

  第三十条 住宅区内车辆停放的管理,应接受公安等部门的统一指导和监督。

  进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。

  物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系,并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。

  第三十一条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准,或者违反委托管理合同规定的,业主委员会或委托方可以终止合同。

  因管理、维修、养护不善,造成业主损失的,物业管理公司应当赔偿损失;违反有关法律、法规和政策规定的,由有关部门依法予以处理。

  第三十二条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。

  第四章 业主公约

  第三十三条 本条例所称业主公约,是指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的,有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

  第三十四条 业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充,并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案。

  业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。

  第三十五条 业主公约应当包括下列内容:

  (一)住宅区名称、地点、面积及户数;

  (二)公共场所及公用设施状况;

  (三)业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;

  (四)业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益;

  (五)业主参与住宅区物业管理的权利;

  (六)业主对业主委员会及物业管理公司的监督权;

  (七)住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交;

  (八)业主在本住宅区内应遵守的行为准则;

  (九)违反业主公约的责任;

  (十)其他有关事项。

  第三十六条 业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后,经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。

  业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约,不组织业主签订业主公约的,市、区住宅主管部门有权予以纠正。

  第五章 住宅区的使用及维护

  第三十七条 移交住宅区时,开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅区工程建设资料:

  (一)住宅区规划图、竣工总平面图;

  (二)单体建筑、结构、设备竣工图;

  (三)地下管网竣工图;

  (四)其他必要的资料。

  开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。

  第三十八条 业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定:

  (一)未经市政府有关部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途;

  (二)不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;

  (三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;

  (四)不得利用房屋从事危害公共利益的活动;

  (五)不得侵害他人的正当权益。

  第三十九条 房屋的维修责任,按下列规定划分:

  (一)室内部分,由业主负责维修;

  (二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施,由物业管理公司组织定期养护和维修,其费用从住宅维修基金中支出。

  住宅维修基金由业主按规定分摊,分期缴纳,由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管,用于房屋本体公用设施的维修养护,不得挪作他用。

  第四十条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管理服务费中支出。

  人为造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。

  第四十一条 住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护,由有关供水、供电、供气及通讯单位负责,维修养护费用由有关业务单位支付。

  第四十二条 业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司应当维护房屋外观整洁、统一。

  业主委员会根据房屋的状况决定修缮、粉刷。但房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮、粉刷一次,房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次,楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮、粉刷一次;期限届满、确实不需要修缮或粉刷的,业主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮或粉刷;经市、区住宅主管部门同意,可以延期。

  前款所需费用,除房屋的外观设施由业主或承租人承担外,其他费用从住宅维修基金支付。住宅维修基金的使用明细表,物业管理公司应向业主公布。

  第四十三条 房屋及其附属设施或住宅区公用设施,可能危害房屋安全或公共安全的,应当及时修缮;应由业主修缮的,其费用由业主承担;应由物业管理公司修缮的,其费用由物业管理公司承担。

  前款费用的支付来源及使用明细表,应向业主公布。

  第四十四条 住宅区内禁止下列行为:

  (一)践踏、占用绿化地;

  (二)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;

  (三)乱抛垃圾、杂物;

  (四)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;

  (五)损毁、涂划园林艺术雕塑;

  (六)聚众喧闹;

  (七)随意停放车辆和鸣喇叭;

  (八)发出超出规定标准的噪音;

  (九)排放有毒、有害物质;

  (十)经营业主公约所禁止的行业;

  (十一)法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

  第六章 住宅区专用基金与专用房屋

  第四十五条 开发建设单位应在住宅区移交时,按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例,一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。

  公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。

  第四十六条 公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专帐管理。区住宅主管部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。

  公用设施专用基金管理办法由市政府制定。

  第四十七条 开发建设单位应在移交住宅区时,按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房,其产权属该住宅区全体业主共有。

  第四十八条 开发建设单位应在移交住宅区时,按市政府规定的比例以同期市政府微利房价格提供部分商业用房,该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有。

  上述商业用房的购置费用可由公用设施专用基金中垫支,并从该商业用房的经营收入中回收。

  上述商业用房、按规定提供的物业管理用房、住宅区公用设施专用基金以及住宅区内其他产权属于全体业主共有的公用配套设施、设备和场地,均由物业管理公司按委托管理合同经营,其收入用于补充住宅区的管理服务费。

  第四十九条 本条例施行前移交使用的住宅区,未按规划设计要求建设的,开发建设单位应当按市政府规划建设主管部门规定的时间完成全部工程项目;未按深圳市规划标准设计或者缺少便民服务网点的,由市政府规划建设主管部门和原开发建设单位予以配套完善或补建。

  第五十条 住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支帐目,业主委员会应每三个月至少公布一次,接受业主的监督。

  委托管理合同终止后,业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计,所需费用由管理费支出。审计报告应向业主公布。

  业主对住宅维修基金和管理服务费的使用有异议的,可以要求业主委员会向物业管理公司咨询并查阅收支总表,物业管理公司应提供完备的资料并详细说明。

  第七章 法律责任

  第五十一条 业主、非业主使用人违反业主公约,应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的,业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

  未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的,物业管理公司可要求有关业主限期交纳;逾期不交纳的,可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金,并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交;连续六个月不交纳的,可向人民法院申请追缴。

  物业管理公司违反物业委托管理合同的约定,应当承担相应的违约责任;造成损失的,应当承担赔偿责任。

  第五十二条 业主大会、业主委员会违反本条例第二十二条规定的,市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。

  第五十三条 违反本条例第二十四条规定,未取得物业管理资质证书而从事住宅区物业管理业务或者所管理物业与所持资质证书等级不相符的,市、区住宅主管部门应当责令其停止违法行为,没收违法所得,并可处以五千元以上二万元以下的罚款。

  第五十四条 物业管理公司违反本条例规定,有下列行为之一的,业主委员会有权予以制止并限期改正;逾期不改正的,业主委员会可以终止委托管理合同;市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正,并可处以三千元以上一万元以下的罚款;情节严重的,市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级,直至吊销资质证书,并可建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目:

  (一)擅自扩大收费范围、提高收费标准的;

  (二)改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途,或未按规定定期公布收支帐目的;

  (三)改变专用房屋的用途,未按规定使用的;

  (四)管理制度不健全、管理混乱,造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善,经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的。

  第五十五条 开发建设单位违反本条例第三十七条、第四十五条、第四十八条、第四十九条规定的,市、区住宅主管部门应当责令其限期履行;逾期不履行的,可按应交款项逾期的时间处以每日千分之三的罚款;情节严重的,经市、区住宅主管部门认定,市政府规划国土行政主管部门应当暂停其房地产开发资质。

  第五十六条 业主委员会、业主、非业主使用人或其他单位、个人违反本条例规定,按照下列规定予以处罚:

  (一)违反本条例第二十条第(三)项规定,擅自进行经营活动的,市、区住宅主管部门应当责令限期改正,可以并处三千元以上一万元以下的罚款;

  (二)违反本条例第三十八条规定的,市、区住宅主管部门责令限期改正,恢复原状,可以并处一千元以上五千元以下的罚款;

  (三)违反本条例第四十二条第二款、第四十三条规定的,市、区住宅主管部门应当责令其限期修缮或粉刷;逾期拒不修缮或粉刷的,可处以三千元以上五千元以下的罚款;

  (四)违反本条例第四十四条规定的,市、区住宅主管部门应当责令其限期改正,可以并处一百元以上二千元以下的罚款。

  第八章 附则

  第五十七条 市政府可根据本条例制定实施细则。

  第五十八条 写字楼、商住楼等物业的管理可参照本条例执行。

  第五十九条 本条例自一九九四年十一月一日起施行。

  第六十条 本条例实施前已建成的住宅区的整治改造办法由市政府另行制定。

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