多瑙河省瓜亚基尔市人民政党关于印发

发文单位:杭州市人民政府办公厅

发文标题:浙江省杭州市人民政府关于印发《杭州市解决城市低收入家庭住房困难工作发展规划》的通知

文  号:杭政办[2004]18号

发文单位:浙江省杭州市人民政府

发布日期:2004-11-24

文号:杭政函(2008)54号

执行日期:2004-11-24

发布日期:2008-2-29

生效日期:1900-1-1

执行日期:2008-2-29

各区人民政府,市政府各部门、各直属单位:

生效日期:1900-1-1

  《杭州市市区人才创业公寓建设和租赁管理的暂行规定》已经市政府同意,现印发给你们,请遵照执行。

各区人民政府,市政府各部门、各直属单位:

杭州市人民政府办公厅

  《杭州市解决城市低收入家庭住房困难工作发展规划》已经市政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。

二00四年十一月二十四日

  二○○八年二月二十九日

杭州市市区人才创业公寓建设和租赁管理的暂行规定

杭州市解决城市低收入家庭住房困难工作发展规划

  根据《杭州市人民政府关于贯彻国务院国发[2003]18号文件精神促进我市房地产市场持续健康发展的意见》(杭政[2003]11号)精神,为支持、鼓励外来大学毕业生及以上学历人才在杭创业,规范人才创业公寓建设和租赁的管理行为,特制订本暂行规定。

  为加快推进住房保障体系建设,保障城市低收入家庭的基本住房需求,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发(2007)24号)和《浙江省人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》(浙政发(2007)57号)等文件精神,结合我市经济社会发展情况和住房现状,特制定本规划。

  一、建设和租赁管理的原则

  一、总则

  人才创业公寓是杭州市人民政府提供专项用地和优惠政策,解决外地大学毕业生及以上学历人才来杭创业的政策性租赁用房。人才创业公寓按照政府主导、社会参与、市场化运作的方式和“只租不售”的原则进行建设和租赁。

  (一)指导思想。

  二、建设和租赁管理的责任部门

  坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,着力构建和谐社会,按照全面建设小康社会的要求,把解决城市低收入家庭住房困难工作作为改善民生的重要内容,加快形成以廉租住房制度和经济适用住房制度为重点,危旧房改善、创业人才(大学毕业生)和务工人员居住条件改善等多渠道并举的住房保障体系,以满足城市低收入家庭的基本居住需求。

  市建委负责人才创业公寓的建设管理;市房管局负责人才创业公寓的正常使用、监督和核查实施工作;市物价局负责租金价格管理;各区政府负责辖区内人才创业公寓的日常租赁和治安管理工作。

  (二)规划依据。

  三、建设管理

  以《杭州市国民经济和社会发展第十一个五年规划》、《杭州市区经济适用住房管理办法》等文件为主要依据,按照《国发(2007)24号和浙政发(2007)57号文件的要求,结合本市实际,制定本规划。

  人才创业公寓的建设,应由区政府提出建设地址、规模和运营方式,经市建设、规划等部门审核后,报市政府批准。人才创业公寓用地采取租赁方式供地。属农村集体经济组织使用开发性安置用地、撤村建居发展留用地或拆复建用地指标建设人才创业公寓的,可以根据市政府《关于贯彻国务院国发[2001]15号文件进一步加强国有土地资产管理的若干意见》(杭政[2001]15号)规定,办理有偿使用手续;除上述情况外,应按照国家、省、市有关规定采取市场化方式运作,确定开发建设单位,由建设经营单位按照建设程序进行开发建设。不得按住宅套型进行设计和施工(每套面积控制在40平方米左右),不得分割出售。整体项目转让,必须经市政府批准,并不得改变人才创业公寓的用途。

  (三)规划原则。

  四、租赁管理

  坚持统筹规划、分步解决和政府主导、社会参与的原则,并注重在具体实施过程中遵循“市场导向”、“适度保障”和“动态调整”的基本要求。

  (一)外地来杭人才创业公寓的申请条件。

  (四)规划范围。

  外地来杭人才申请承租人才创业公寓,由申请人向市房管部门申领《杭州市区人才创业公寓准租证》。申领时必须同时具备以下条件:

  本规划的实施区域为杭州市6城区(含杭州经济开发区);规划期限为2008年1月1日-2012年12月31日。

  1、原籍不在杭州市六城区(上城、下城、江干、西湖、拱墅、滨江区,下同)的具有全日制大学毕业学历及以上的单身者;

  (五)规划协调。

  2、拥有本市常住户口;

  在本规划期限内,凡在规划范围内进行保障性住房建设和管理的活动,应在本规划指导下实施;凡与本规划相关的规划、政策、计划等应与本规划相协调。

  3、在杭州市六城区内无住房(包括私房、公房、工作单位安排的暂住房等)。

  在本市国民经济和社会发展状况以及居民住房需求发生较大变化时,经市人民政府批准,本规划可作适当调整。

  (二)租赁程序

  二、杭州市保障性住房体系构成

  1、申请人须提供《杭州市区人才创业公寓准租证》和租赁申请表以及个人身份证、户口簿等;

  廉租住房、经济适用住房、危旧房改善、限价商品房(拆迁安置房)和经济租赁房构成杭州市保障性住房体系。其中经济租赁房包含创业人才(大学毕业生)公寓、外来务工人员公寓和解决“夹心层”住房困难户的经济租赁房。

  2、申请人须向人才创业公寓的经营管理单位提出申请并签订租赁协议,租赁协议一年一签。续签租赁协议一般不得超过4次。

  廉租住房和经济适用住房保障是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。要逐步扩大廉租住房的建设规模和受益面,逐步将经济适用住房与廉租住房的保障对象相衔接;危旧房改善旨在改善城市旧小区的住房质量、小区环境、配套设施,提高旧小区居民的居住环境;限价商品房(拆迁安置房)用以保障城市建设过程中被拆迁居民的住房需求,并重点保障根据拆迁政策保底安置的拆迁户;经济租赁房作为廉租住房和经济适用房的有益补充,主要解决政策“夹心层”的住房困难以及缓解外来创业、务工人员的住房压力,从而促进社会和谐与提高城市竞争力。

  (三)人才创业公寓的退出条件及违约处理由租赁双方协商确定,可参照市房管局与市工商局制定的《示范合同》。

  三、杭州市住房保障目标(2008—2012年)

  (四)人才创业公寓附近的单位、企业可根据本单位、本企业申领准租证的情况,集中向公寓的经营管理单位提出申请并签订租赁协议,租赁协议一年一签。

  杭州市住房保障目标规划具体分为两个阶段。

  五、租金标准

  (一)2008-2010年住房保障目标:

  人才创业公寓的租金标准应由公寓建设(经营)单位明码标价并接受市物价局检查。享受政府优惠项目的租金标准,由公寓建设(经营)单位报市物价、房管部门确认后实施。

  1.2007年年底前,杭州基本实现低保家庭住房困难户的廉租住房“应保尽保”。并在此基础上,到2010年年底,基本实现城市低保标准两倍以下城市低收入住房困难家庭的廉租住房“应保尽保”。

  六、其他

  2.基本满足人均可支配收入低于杭州市城镇居民人均可支配收入60%的住房困难家庭购买经济适用住房的需求。

  人才创业公寓应严格按照《物业管理条例》(国务院令第379号)的规定实施物业管理,并接受当地社区管理。

  3.2009年年底前,基本完成杭州市6城区156万平方米危旧房的改善,使2万多户家庭的居住条件得到改善。

  4.在外过渡两年以上拆迁户的安置率达到90%以上。

  5.建设60万平方米的创业人才(大学毕业生)公寓和外来务工人员公寓。

  (二)2011-2012年住房保障目标:

  1.根据本市经济社会发展状况和居民收入水平,适度调整廉租住房和经济适用住房的准入条件,确保两年内落实10000户住房困难家庭的保障住房需求。

  2.2012年适度调整廉租住房和经济适用住房政策,基本实现廉租住房和经济适用住房保障对象的衔接。

  四、杭州市住房保障标准(2008—2010年)

  (一)廉租住房的保障标准。

  廉租住房保障准入条件包括收入水平和住房面积两个部分。其中,住房面积的准入条件为申请家庭人均现有住房建筑面积在15平方米(含)以下,或3人以上家庭现有住房建筑面积在45平方米(含)以下;收入水平准入条件为申请家庭人均收入在城市低保标准两倍以下。

  廉租住房保障方式分为实物配租和租金补贴两种方式。其中,实物配租的住房建筑面积不大于50平方米;租金补贴为对人均住房建筑面积不足15平方米的家庭,其居住面积不足部分由政府给予租金补贴,并补足到人均15平方米。

  (二)经济适用住房的保障标准。

  根据《杭州市区经济适用住房管理办法》(杭政(2007)9号)的规定,经济适用住房保障的准入条件包括收入水平和住房面积两个方面。其中,收入水平的准入条件为家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的60%以下;住房面积的准入条件为户均拥有建筑面积小于48平方米。

  经济适用住房的保障标准为3人(含)以下家庭保障住房建筑面积60平方米,4人(含)以上的家庭保障住房建筑面积80平方米。

  杭州市区经济适用住房的价格,应根据杭州市经济社会发展的状况、居民购买力和开发建设单位保本微利的原则合理确定。

  (三)其他类型住房保障的标准。

  危旧房改善:保障标准按照原地翻建、就近安置,拼阳接卫、扩面成套,截污纳管、改善环境的标准执行。建设标准以中小户型为主,即每户建筑面积一般控制在55平方米,最少不得低于48平方米。

  限价商品房(拆迁安置房):保障标准以城市房屋拆迁政策为准,重点保障保底安置的住房困难户,建设标准户型严格控制在90平方米以内。

  创业人才(大学毕业生)公寓:以租赁方式解决大学毕业及以上学历在杭创业人员的暂时居住困难。

  外来务工人员公寓:以租赁方式解决外来务工人员来杭务工的短期住宿困难。

  经济租赁房:主要解决低收入人群中部分“夹心层”居民的住房困难。

  五、杭州市低收入住房困难家庭保障数量测算

  (一)2008—2010年住房保障数量测算。

  杭州市住房保障数量测算标准,主要包含收入和住房面积两项指标。测算的样本来自2006年10月份的杭州市城镇居民基本住房状况调查。抽样调查的内容包括被调查人职业、户籍、住房现状、家庭收入、家庭人口等十多项住房状况调查,调查范围包括杭州6城区的264个社区,调查总数为6.35万户。

  经测算,截至2007年年底,杭州市区家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的60%以下的家庭约45000户,其中廉租住房保障户25000户,经济适用住房保障户20000户。

  (二)2008—2010年分年度住房保障数量。

  廉租住房年度保障数量。鉴于廉租住房从规划建设到投入使用需要较长的周期(通常不少于2年),2008—2010年杭州市廉租住房年度保障数量分别为:2008年5000户,2009年8000户,2010年12000户。

  经济适用住房年度保障数量。考虑到我市在建经济适用住房数量较大且将在2008年以后竣工,根据经济适用住房保障对象逐渐与廉租住房保障对象相衔接的思路,2008~2010年杭州市经济适用住房年度保障数量分别为:2008年8000户,2009年6000户,2010年6000户。

  构成比例。廉租住房保障的实物配租和租金补贴的比例按照40%和60%确定;经济适用住房建设的户型比例按照60平方米85%,80平方米15%的比例确定。

  (三)2011-2012年住房保障总数估算。

  据测算,该期限内新增住房困难家庭约1万户左右。其中,40%的家庭通过廉租住房保障解决,60%的家庭通过经济适用住房保障解决。

  六、多渠道解决住房困难措施

  (一)廉租住房保障。

  1.廉租住房主要采取新建、改建、收购、调剂以及鼓励社会捐赠等方式筹集。

  2.新建廉租住房主要分为单独建设和配建两种方式。其中,单独建设是指由市规划部门负责选址、市国土资源部门负责供地、市建设部门负责建设、市房管部门负责管理;建设规划选址宜为市区4—6类用地,每个项目规模不宜过大,建筑以多层或小高层为主。配建是指在经济适用住房和普通商品房建设项目中配建廉租住房,并在用地规划或土地出让合同中约定,建成后由政府收回或回购。

  3.廉租住房的收购是指购买小户型的普通商品房、经济适用住房和限价商品房(拆迁安置房)作为廉租住房。

  4.廉租住房的调剂是指调剂直管公房、政府自管公房作为廉租住房。

  5.廉租住房的资金来源包括住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额;按土地出让金净收益的10%以上或土地出让金总额的2%以上提取的资金;市、区县(市)财政预算安排用于廉租住房保障的资金;直管公房出售、出租以及拆迁补偿资金的结余部分;社会捐赠的廉租住房保障资金。

  (二)经济适用住房保障。

  1.经济适用住房的供应模式按照“政府指导、市场运作”的原则,建设用地由政府行政划拨,建设项目实施法人招标制度,并实行预先成本控制。经济适用住房的建设过程要严格按照住房建设相关标准和文件要求进行规划、设计、施工,确保开发建设质量。

  2.依据《杭州市经济适用住房管理办法》的相关规定,杭州市经济适用住房的销售采用“公开选房、摇号销售”的方式进行。

  (三)限价商品房(拆迁安置房)保障。

  限价商品房(拆迁安置房)是指用于城市房屋拆迁安置的专项用房,其安置标准按照国务院和省、市城镇房屋拆迁条例的相关规定执行。限价商品房(拆迁安置房)由市政府统一规划定价,并根据城市建设的拆迁规模,合理确定建设进度和数量。

  (四)危旧房改善保障。

  1.危旧房改善是指为了改善城市生活居住环境,提高房屋结构质量和消防安全质量,对国有土地上的结构简易、结构危旧、配套不全、设施破旧的住宅建筑,进行拆迁、翻建、改扩建、维修及改善水、电、路等基本配套设施建设的行为,保障对象是危旧房内的原居民。危旧房改善工程的居民安置,可以采取就地回迁和外迁两种方法处理。

  2.部分符合廉租住房或经济适用住房准入条件的家庭,可以通过危旧房改善解决其住房困难。

  (五)经济租赁房保障。

  1.创业人才(大学毕业生)公寓保障。

  创业人才(大学毕业生)公寓是指政府提供优惠政策,解决大学毕业及以上学历人才来杭创业的政策性租赁用房,按照政府主导、社会参与、市场化运作的方式和“只租不售”的原则进行建设和租赁。

  创业人才(大学毕业生)公寓由各区政府组织实施,并统一建设管理或由用工单位自行建设管理,由房管部门负责行业监管,物价部门负责租金监管。

  创业人才(大学毕业生)公寓的建设,由区政府提出建设方案(含用地选址、规模和运营方式等),经市建设、规划、国土资源等部门审核后,报市政府批准实施。

  创业人才(大学毕业生)公寓用地可以采取行政划拨方式和租赁方式供地。

  2.外来务工人员公寓保障。

  外来务工人员公寓是指解决外来务工人员来杭务工短期住宿困难的政策性租赁用房,必须坚持市场导向、政府适度保障和“只租不售”的原则进行建设和管理。

  各区政府具体负责辖区内外来务工人员公寓的建设、日常租赁和综合治安等管理工作。各区政府应根据本地区实际情况编制外来务工人员公寓建设年度计划,其中2008、2009年各区年开工量不得少于2万平方米(上城区为1万平方米);各开发区管委会可根据各自实际确定外来务工人员公寓的建设数量。

  坚持政府适量专项供应土地的方式,新建外来务工人员公寓;坚持市场导向的原则,支持和鼓励企业利用闲置房屋改扩建为外来务工人员公寓。

  外来务工人员公寓的租金标准由建设经营单位拟订后报物价部门核定。

  3.经济租赁房保障。

  经济租赁房保障的相关政策另行研究制定。

  (六)加强对普通商品房供应方式的政策研究。

  为加快以满足居民自住需要的中低价位、中小套型普通商品住房项目建设,考虑可以“限套型面积、限控制性价位,竞房价、竞地价”的“双限双竞”方式出让开发用地。

  七、住房保障三年行动计划

  2008—2010年,杭州市经济适用住房计划开工建设200万平方米;廉租住房计划安排50万平方米,其中10万平方米通过市场收购和政府调拨落实。新建廉租住房按照容积率1.5建设,新建经济适用住房按照容积率2.2建设,共需要土地1600亩(分别为三墩北地块900亩、长睦地块400亩、丁桥二期300亩)。

  (一)2008年住房保障行动计划。

  1.廉租住房:计划保障5000户,其中实物配租2000户,租金补贴3000户。新开工建设20万平方米,调剂和收购5万平方米。

  2.经济适用住房:新开工建设100万平方米,公开销售80万平方米,计划保障8000户家庭。

  3.限价商品房(拆迁安置房):新开工建设40万平方米;在外过渡两年以上的拆迁户90%以上得到安置。

  4.危旧房改善:新开工危旧房改善工程50万平方米。

  5.创业人才(大学毕业生)公寓:新开工建设20万平方米。

  6.外来务工人员公寓:新开工建设20万平方米。

  7.保障性住房供地:划拨600亩土地用于经济适用住房和廉租住房项目建设。

  (二)2009年住房保障行动计划。

  1.廉租住房:计划保障8000户,其中实物配租3200户,租金补贴4800户。新开工10万平方米,调剂和收购2.5万平方米。

  2.经济适用住房:新开工50万平方米,公开销售50万平方米,计划保障6000户家庭。

  3.限价商品房(拆迁安置房):开工建设40万平方米;在外过渡两年以上的拆迁户90%以上得到安置。

  4.危旧房改善:完成156万平方米危旧房的改善。

  5.创业人才(大学毕业生)公寓:开工建设10万平方米。

  6.外来务工人员公寓:开工建设10万平方米。

  7.保障性住房供地:划拨600亩土地用于经济适用住房和廉租住房项目建设。

  (三)2010年住房保障行动计划。

  1.廉租住房:计划保障12000户,其中实物配租4800户,租金补贴7200户。新开工10万平方米,调剂和收购2.5万平方米。

  2.经济适用住房:新开工50万平方米,公开销售50万平方米,计划保障6000户家庭。

  3.限价商品房(拆迁安置房):新开工建设40万平方米;在外过渡两年以上的拆迁户90%以上得到安置。

  4.创业人才(大学毕业生)公寓和外来务工人员公寓数量视情再定。

  5.保障性住房供地:划拨400亩土地用于经济适用住房和廉租住房项目建设。

  八、2011—2012年杭州市住房保障的设想

  随着杭州经济社会的发展和居民居住状况的逐步改善,以及家庭收入变化、人口的自然增长等因素,2010年后杭州市将适当放宽保障性住房的准入标准。考虑到届时住房保障准入标准和政策的适度调整,以及新增的住房保障家庭,将通过加大廉租住房和经济适用住房供应量的办法予以解决。

  1.保障量:两年计划保障在10000户以内。其中,40%的家庭通过廉租住房解决,60%的家庭通过经济适用住房解决;房源主要以2010年、2011年开工建设和收购调拨为主。

  2.供地量:每年供应保障性住房建设用地400亩。

  3.建设量:每年开工廉租住房和经济适用住房50万平方米。

  九、附则

  (一)本规划自公布之日起生效。

  (二)本规划由杭州市人民政府负责解释。

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